«Новостроечный» ДДУ: обходим подводные камни договора долевого участия

Проверка репутации застройщика

Прежде чем подписывать договор купли-продажи конкретной квартиры, нужно обязательно проверить репутацию застройщика. Желательно это сделать самостоятельно, не доверяя различным интернет-сайтам, посвященным строящейся недвижимости, – они существуют за счет рекламодателей и не всегда опубликованная информация будет объективна. «Санкт-Петербург.ру» выбрал застройщиков «Полис групп» (жилые массивы в Девяткино, Кудрово, Невском и Приморском районах) и получившего неприятную известность «Норманн», который на днях объявил о своем банкротстве, так и не достроив дома на Парнасе и в Девяткино.

Название застройщика – как правило, красивый бренд, используемый для рекламы строящихся объектов. На официальных сайтах обязательно будут представлены типовые формы договоров ДДУ. Из первого пункта договора (или из его шапки) по каждому конкретному дому можно определить юридическое лицо, с которым предлагается заключить договор: ООО «Норманн-Север», ООО «Норманн ЛО», ООО «Норманн-Центр», ООО «Полис Групп», ООО «ТИН Групп», ООО «Краски Лета» и так далее.

Читайте также из рубрики «Мелкий шрифт»:

Как не погореть вместе с квартирой: заключаем договор страхования имущества

Именно история юридического лица расскажет о репутации застройщика: по ИНН или наименованию можно узнать, как давно было зарегистрировано, кто состоит в учредителях, уставный капитал компании и, главное, наличие судебных дел. Получить информацию можно на сайте (аккумулирует данные из ФНС, Росстата, Арбитражного суда) и аналогичных сервисов. Или провести проверку самостоятельно. Например, узнать об изменениях состава учредителей, размера уставного капитала и смене юридических адресов можно на сайте налоговой в разделе «Проверка контрагента». Выяснить количество судебных дел и их исход можно с помощью сервиса «Судебное правосудие», аккумулирующего решения всех арбитражных судов. Обратите внимание: в арбитраже рассматриваются иски только между юридическими лицами. Выяснить, сколько дольщиков подавали в суд на того или иного застройщика, сложнее. Нужно искать или на сайте районного суда по месту регистрации застройщика, или путем просмотра сайтов всех районных судов того региона, где ведется строительство.

Мы узнали, что уставный капитал ООО «Норманн-Центр», размером которого компания отвечает перед своими кредиторами, то есть клиентами, – 10 тыс. рублей, у ООО «ТИН групп» – 800 млн рублей. Однако последняя выступает ответчиком по более чем 150 судебным делам. Например, ООО «Петербургтеплоэнерго» пытается взыскать задолженность в размере 2,5 млн рублей, а другие юрлица пытаются взыскать неустойки за задержку сроков сдачи домов – суммы исков от 100 до 200 тыс. Чем больше исков, тем меньше у компании средств для завершения строительства.

ЖК «Морошкино», метро «Парнас» (застройщик «Норманн»). Фото: normann.ru

Важные пункты в договоре долевого участия

Здесь же – в первом пункте договора – прописаны будущие характеристики жилья (строительная секция, этаж, общий метраж квартиры) и указан срок завершения строительства и передачи ключей. У «Норманна» по договору к общей площади квартиры, от которой и рассчитывается сумма покупки, прибавляется площадь балкона (или лоджии), что не совсем корректно. Балкон, в отличие от лоджии, не является жилым помещением, поэтому застройщик в данном случае просит оплатить лишнее.

Понять из договора, каким по факту будет жилье, невозможно. Красивые рекламные буклеты, к сожалению, с реальностью не имеют ничего общего: застройщик для удешевления процесса строительства имеет право изменять цвет краски и даже толщину стен.

При покупке строящегося жилья дольщик, то есть участник долевого строительства, должен осознавать, что фактически у него нет никаких прав, только доверие и надежда к некоему ООО, с которым заключается договор купли-продажи. Дольщик не контролирует и не влияет на процесс строительства: кто станет поставщиком лифтового оборудования, из каких проводов будет сделана электропроводка, кто изготовитель радиаторов отопления и труб систем водоснабжения дома. Дольщик отдает свои денежные средства исключительно за характеристику будущей квартиры: этаж, окна на север-юг, метраж.

Все застройщики называют метраж квартиры проектным – он может измениться по факту завершения строительства (после проведения обязательных измерений ПИБа). Причем как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Практика показывает, что чаще всего – в сторону уменьшения, поэтому при покупке квартиры-студии метражом в 21 «квадрат» будьте морально готовы получить квартиру еще меньшей площади. Если застройщик построил объект меньшей площади – он должен вернуть за нее денежные средства. Равно как и наоборот: если построил больше – то дольщик должен доплатить.

В договоре, как правило, указано допустимое расхождение в площади, в рамках которого ни продавец, ни покупатель не получает компенсаций. При превышении данной цифры, составляется дополнительное соглашение к договору. Многие застройщики прописывают в документе, что с недостающими квадратными метрами нужно просто смириться, потому стоит внимательно изучить договор.

Важная информация содержится внутри договора, – в разделах о порядке уплаты цены договора. Во-первых, должна быть зафиксирована цена 1 кв. метра строящегося объекта. «Полис Групп» гарантирует, что она остается неизменной на весь период строительства. В случае изменений площади квартиры и «Норманн», и «Полис Групп» оговаривают, что излишки площади считаются с шагом по 1 кв. метру. У других застройщиков встречаются лимиты и в 0,5 кв. метров. Согласитесь, обидно принять квартиру на 0,9 «квадрата» меньше и не получить перерасчет стоимости квартиры, в отличие от соседа, у которого квартира окажется меньше на 1,1 кв. метр – и он получит от застройщика выплату из расчета стоимости 1 кв. метр.

ЖК «Морошкино», метро «Парнас» (застройщик «Норманн»). Фото: normann.ru

Нюансы дополнительных расходов между строк

Согласно пункту 4.6. договора «Норманна», дольщик обязуется в момент подписания акта приема-передачи квартиры оплатить застройщику расходы последнего за электро- и водоснабжение объекта за последние шесть месяцев. Вернее, оплатить все коммунальные и иные платежи по действующим на момент подписания тарифам. С правовой точки зрения это требование является нонсенсом: дольщик уже оплатил расходы на строительство дома, и принуждать его к двойной оплате за одну и ту же услугу нельзя. Оспорить эту норму договора можно в суде, но для дольщика любые суды – это временные, моральные и финансовые потери. Поэтому подписывать подобный договор не стоит и лучше подобрать себе другой объект у другого застройщика.

Читайте также из рубрики «Мелкий шрифт»:

Опасный микрозайм: как правильно прочитать договор с МФО

Важным моментом является зафиксированная в договоре дата завершения строительства и дата ввода в эксплуатацию, между ними может быть срок от полугода до года. Застройщики иногда хитрят в рекламе, выдавая первое за последнее: покупатель рассчитывает получить ключи и въехать в новую квартиру, ориентируясь на первый срок, когда по факту застройщик начнет передавать квартиры только тогда, когда получит от муниципальных органов разрешение на ввод в эксплуатацию построенного дома.

Вторая хитрость – измерение сроков кварталами, например, фраза «не позднее II квартала 2018 года» означает, что ключи могут быть переданы не позднее последнего дня квартала, то есть 30 июня 2018 года. В случае нарушения срока передачи ключей, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку. Тем интересней выглядит оговорка «Норманна»: в пункте 6.7 он снимает с себя ответственность за нарушение сроков сдачи в случае бездействия со стороны государственных органов по выдаче разрешительной документации на ввод объекта. По опыту застройщиков под бездействием могут пониматься требования властей по обеспечению электро-, водо- и теплоснабжению дома по постоянным схемам и отказ по выдаче разрешений, если дом подключен по временным схемам.

ЖК «Березовая роща», метро «Улица Дыбенко» (застройщик «Полис групп»). Фото: polis-group.ru

Неустойка зафиксирована

Право на неустойку у дольщика образуется уже на первый день истечения срока сдачи объекта. Как правило, ее размер рассчитывается по формуле 1/300 ключевой ставки Банка России, помноженной на два (на 26 марта это 7,25% / 300 * 2 или 0,048% ежедневно от суммы договора). Необходимо в письменном виде обратиться к застройщику с предложением оплатить неустойку, подождать месяц и, в случае игнорирования, подавать в суд на основе Закона ФЗ-214 и Закона о защите прав потребителей. Подавать иск можно или по месту своего жительства, или по месту регистрации застройщика. Даже если у него в договоре предусмотрен пункт, что все споры решаются в конкретном суде такого-то района. В среднем эта процедура может занять около шести месяцев.

Процесс передачи квартиры также оговаривается в договоре: застройщик указывает сроки, в которые дольщик обязан подписать акт приема строительного объекта. Как правило, чтобы застраховать себя от исков по неустойке, застройщики сокращают эти сроки до неразумных десяти суток. Если за этот срок дольщик не успеет подписать акт, застройщик уведомит его в письменном виде, и по истечении еще одного временного отрезка (как правило, не более трех месяцев) квартира будет считаться переданной.

Читайте также из рубрики «Мелкий шрифт»:

Назад в 90-е: чем грозит заключение договора гражданско-правового характера вместо трудового

И помните, что типовой текст ДДУ не изменен – застройщик не будет менять текст договора под ваши пожелания. Если какой-то пункт вас не устраивает – ищите другого застройщика. Если покупка осуществляется с помощью ипотеки, банку абсолютно все равно, у кого вы покупаете жилье и будет ли оно сдано вовремя. Нужно внимательно читать кредитный договор с банком, в котором прописана ответственность заемщика, то есть покупателя, за несвоевременное оформление квартиры в собственность. Пока дом строится, в качестве залога по ипотечному кредиту банк принимает так называемое право требования по договору долевого участия, после завершения строительства – готовую квартиру, оформляя закладную. У каждого банка свои требования по срокам, но, как правило, любой заемщик обязан передать в банк закладную не позднее трех лет смомента получения кредитных средств. В случае нарушения банк можетприменить пени и штрафы, а также повысить процентную ставку за пользованиекредитными средствами. Поэтому, если застройщик задерживает сдачу дома,дольщик теряет деньги, и единственный выход из ситуации – полное досрочноепогашение ипотеки перед банком. Или тщательный выбор застройщика.

Ажиотаж на долевку

В первом квартале 2018 года в России, по данным Росреестра, зарегистрировано 162,5 тыс. договоров – на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2019 году вступят в силу изменения в ФЗ-214, который сегодня регулирует долевое строительство. С ними понятие «квартира на стадии котлована» канет в лету – деньги от покупателя застройщик сможет получить только после ввода жилого дома в эксплуатацию. Кроме того, вводятся ограничения в виде «один дом – один застройщик». Поэтому, как нагнетают сегодня застройщики, стройка резко подорожает. И строители спешат выводить в продажу новые объекты, а покупатели – бегут покупать, пока жилье, действительно, не подорожало.

ЖК «Краски лета», метро «Девяткино» (застройщик «Полис групп»). Фото: polis-group.ru