Чиновники против бизнеса: предприниматели подали более 300 исков в суд к комитету имущественных отношений

Внезапно появившийся запрет на аренду земли

С июня 2017 года по июль 2018 года предприниматели Петербурга подали более 300 исков в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти к комитету имущественных отношений (КИО). Бизнесменов массово выселяют с арендованных точек, где они «сидят» уже много лет.

Владелец сети торговых павильонов ООО «Монолит» Ашот Эфендиев рассказал «Санкт-Петербург.ру», что в этом году Смольный отказал ему в продлении договора аренды на два павильона из-за того, что он сдавал их в аренду другим предпринимателям. По мнению КИО, так делать нельзя, нужно торговать исключительно самому своей продукцией и по одному профилю.

Владелец «Монолита» поясняет, что использовать павильоны по одному профилю невозможно: если 100-150 кв. метров торговой площади заполнить только овощами и фруктами, он будет работать в убыток. По его словам, чиновники игнорируют решения судебных инстанций, в том числе Верховного суда РФ, которые разрешают предпринимателям сдавать ларьки и павильоны, располагающиеся на городской земле, третьим лицам. В связи с этим 5 июня компания подала заявление в суд на КИО.

В комитете уверяют, что ООО «Монолит» отказано в продлении договоров аренды совсем по другим основаниям: во-первых, общество не согласовало контур арендуемого земельного участка; а во-вторых, этот участок расположен в охранных зонах сетей канализации, водопровода и газа. На подобных территория запрещено ставить павильоны. Каким образом чиновники ранее позволили арендовать эту землю, а также зачем согласовывать контур, если в целом аренда запрещена, остается загадкой. Ее попробует разгадать суд, который пройдет уже в июле 2018 года.

«Пляски с бубном» вокруг КИО, ККИ и других ведомств

Субаренда стала главным камнем преткновения между предпринимателями и комитетами Смольного. До 2015 года компании спокойно сдавали ларьки, павильоны или палатки на своих участках в аренду другим, но вот уже три года между властью и бизнесом ведутся споры о том, законно это или нет.

С одной стороны, чиновники мечтают убрать с улиц города нелегальные торговые объекты, поэтому комитет по контролю за имуществом (ККИ) регулярно устраивает проверки в разных районах, выявляет незаконные точки торговли, составляет протоколы о правонарушениях или в тот же день сносит незаконные, по их мнению, рынки или ярмарки. С другой стороны, вместе с нелегалами под горячую руку попадаются и добропорядочные предприниматели, которые арендовали у города землю на протяжении многих лет, а тут с ними внезапно разрывают договор из-за газетного киоска, который вдруг стал незаконным, хотя стоит тут уже десятый год.

Для того, чтобы такой киоск (или любой подобный объект) был законен, он должен быть включен в схему размещения нестационарных торговых объектов (НТО) и иметь договор аренды земельного участка или договор размещения НТО. Если он не включен в эту схему, следовательно, и договора у него нет, – тогда владельцу полагается штраф и снос объекта.

Сейчас действует схема, утвержденная комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка (КРППР), от 24 апреля 2018 года № 1957-р. Эту схему разработал ККИ, а заявки от предпринимателей на размещение НТО на своем участке принимает СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», делами которого ведает третье учреждение – уже упомянутый КИО. Более того, чтобы получить добро от города на аренду НТО, нужно пройти через торги. Схема меняется раз в полгода, а торги иной раз тоже длятся по несколько месяцев. Вот такие «пляски с бубном» приходится устраивать предпринимателю, решившему поставить небольшой ларек с мороженым или шавермой.

Фото: Руслан Кривобок / РИА «Новости»

Давайте запретим то, что уже запрещено

После того, как предприниматель успешно прошел торги, взял в аренду у города землю, он заключает договор с КИО. В этом документе есть один хитрый пункт, в нем указано, что компания обязуется «не сдавать арендуемое имущество третьим лицам». Законность пункта каждая из сторон на протяжении последних трех лет обсуждает в суде.

Раньше те, кто арендовал сразу несколько павильонов, могли сдавать их другим вполне законно. И чиновники, и бизнес сходились во мнении, что компания арендует у города участок, распоряжается им по своему усмотрению (в рамках закона) и может сдать другому предпринимателю. Сейчас же предпринимателям пытаются навязать новую схему. Чиновники прикрываются тем, что в случае передачи павильона третьему лицу не могут контролировать его деятельность должным образом, однако это лишь слова – любой бизнесмен сдает павильон в аренду только на основании отдельного договора с КИО, где арендатор места идет третьей стороной, а потомукомитет всегда в курсе, кто, что, где, кому и на какой срок сдает. Схема абсолютно прозрачная.

В КИО утверждают, этот самый спорный запрет на субаренду, который постоянно мелькает в судебных делах, был установлен в 2015 году распоряжением комитета от 29 июня № 15-р. Несмотря на заверения чиновников, что запрет на субаренду существует давно, что договоры расторгаются на законных основаниях, вмарте 2018 года на сайте ведомства внезапнопоявляется отдельный проект о внесении поправок в распоряжение в части «запрета субаренды». То есть, согласно пояснениям КИО, в комитете пытается запретить то, что уже запрещено.

Как оказалось, КИО придумал эту инициативу еще в 2016 году, но лишь спустя два года опубликовал на своем сайте и тем самым всколыхнул общественность. Новый проект об официальном запрете субаренды на сегодняшний день не принят, а старый оспаривают в суде.

Владелец рынка с охапкой помидоров

Хотели чиновники помочь малому бизнесу, а получилось как всегда, хотя изначально преследовалась благая цель – улучшение инвестиционного климата. Так улучшили, что в прошлом году представители бизнеса не выдержали и вышли на митинг против новшеств системы.

«О каком инвестиционном климате речь?! – возмущался тогда председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей Петербурга Сергей Федоров. – Если по любому вопросу, например, вы хотите поставить ларек, вам нужно принимать участие в торгах на участок земли, выходить на комитет имущественных отношений, который возглавляет вице-губернатор. То есть вице-губернатор занимается установкой ларьков! Это уровень муниципального совета, в крайнем случае, районной администрации. Половина мелкой розницы при этом инвестиционном климате не могут легально зарегистрировать объекты, где могут торговать, а тот же КИО создает специальные государственные структуры, которые начинают бегать за этими лавочниками и отлавливать их. Все вроде при работе, главное – за счет бюджета».

Многие из предпринимателей настаивают, что «субаренда» для бизнеса странный термин, потому как строить, согласовывать, подключать к сетям торговый объект – это один вид бизнеса, а торговать – совершенно другой. «Если торговля не пошла в одном месте, предприниматель может легко изменить локацию на более выгодную, – разъяснил владелец сети павильонов Юрий Рагулин. – Но ему при этом не нужно участвовать в аукционе, брать кредиты в банке на строительство сооружения, заниматься согласованиями и подключениями. Многие арендаторы-торговцы самостоятельно попасть на этот участок в принципе не смогли бы. Они заняты поставками и торговлей, у них не хватает ресурсов и компетенций, чтобы пройти все бюрократические препоны, и инвестиций, чтобы построить павильон».

В Смольном считают, что каждому владельцу ларька с шавермой нужно победить на торгах, заполнить кипу лишних бумаг, получить права на участок и спать спокойно, почувствовав себя защищенным от претензий со стороны власти, но растеряв при этом половину клиентов, которые не дождались открытия «лавочки».

В защиту своего мнения КИО приводит выдержки из Гражданского кодекса РФ, в котором сказано, что «победитель торгов обязан исполнять обязательства по договору лично». Чиновники, вероятно, считают, что владелец рынка должен лично бегать по павильонам и раскладывать помидоры с огурцами по полкам. Не хочет бегать сам – выселят, а участок отдадут тому, кто на торгах даст за него больше.

Если же дело касается объектов, размещаемых без торгов – это в ГК РФ называется «преференцией», которая предоставляется конкретному лицу. Чтобы разобраться, где субаренда является правом предпринимателя по Конституции или законной преференцией, а где – нарушением, нужно обращение в суд. В итоге правомерность запрета субаренды рассматривается в суде в каждом отдельном случае.

Фото: Александр Гальперин / L!FE

Бесконечные судебные тяжбы

В 2017 году подобное судебное разбирательство начало ООО «Афина», которое сдает павильон в аренду другому предпринимателю. Бизнесмены обратились в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением, чтобы признать незаконным отказ КИО продлевать договор на размещение НТО.

В суде официально подтвердили право предпринимателя на субаренду. Оказывается, сдавать павильон все же можно. Комитет имущественных отношений уже подал апелляцию, она приостановила действие вынесенного решения в связи с новыми обстоятельствами.

По словам генерального директора компании Дмитрия Шутина, комитет решил, что сдаваемый павильон больше похож на «недвижимое имущество», которое размещено там «самовольно» и должно быть «демонтировано». То есть арендуемый у «Афины» павильон теперь стал незаконным не из-за субаренды, разрешенной судом, а из-за своей непохожести на нестационарный торговый объект.

Общество не согласилось с данным заключением, судебные тяжбы продолжаются. В данный момент проходит экспертиза, в результате которой незаинтересованный специалист решает, «движимое» это имущество (как легко убираемая палатка, переносной павильон или лоток) или «недвижимое» (видимо, объект, намертво вмонтированный в фундамент здания без возможности его перемещения и запрещенный для субаренды). В ходе очередного судебного заседания станет ясно, нужно ли демонтировать данную постройку, если она окажется «недвижимой».

Даже после этого суда ничего не закончится для обеих организаций – им снова придется вернуться к первому пункту спора о субаренде и, возможно, комитет подаст еще не одну апелляцию. Шутин добавляет, что, несмотря на ведущиеся уже больше года судебные разбирательства, торговля на объекте продолжается в обычном режиме.

Все дороги ведут в прокуратуру и суд

Споры бизнеса со властью активно ведутся на протяжении только последних трех лет. Все началось с образования нового ведомства в апреле 2015 года – комитета имущественных отношений. Оно частично было сформировано из сотрудников бывших комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) и комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ).

Комитет по контролю за имуществом (КИО) был создан спустя год в марте 2016 года назад на базе Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Инспекция, в свою очередь, появилась весной 2016-го, забрав часть полномочий (вместе со специалистами, бюджетом и Центром повышения эффективности использования госимущества) у комитета имущественных отношений. ККИ и КИО теперь стали вместе заведовать размещением торговых объектов на городских земельных участках в Петербурге, однако действовать вместе у них не получатся от слова «совсем».

Всех предпринимателей уверяли, что образование новых комитетов произошло ради развития бизнеса и улучшения взаимоотношений между властью и предпринимателями. На деле получилось лишь ухудшение. Во многом этому помешало отсутствие кадровых перемен. Как это часто бывает, организацию переименовывают, цели и задачи переписывают, а вот сотрудников не переучивают и методы работы не меняют.

Очередным разрастанием бюрократического аппарата получилось и создание ККИ два года назад. В администрации Петербурга предлагали объединить оба комитета, но остановились на подписании Соглашении о работе каждой структуры. В итоге с 19 марта 2018 за комитетами определились свои полномочия, подробно расписанные на официальных сайтах госструктур. Получается, ККИ в основном проводит рейды и проверки объектов нежилого фонда, а КИО – собирает и обрабатывает информацию. КИО помогают сотрудники СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». К освобождению участков от «незаконных пользователей» ККИ привлекает СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества».

Фото: Сергей Пятаков / РИА «Новости»

Результат труда чиновников весьма спорный. Несмотря на обещания властей убрать незаконно установленные объекты нестационарной торговли, исторический центр, как и прежде, остается заполоненным нелегалами с различной туристической мишурой. Очевидно, что реформа имущественного комплекса, инициированная в 2015 году, еще сильнее затруднила многие процессы. Комитеты отказываются продлевать договоры аренды с одними предпринимателями, но почему-то разрешают другим, не прислушиваются к мнению малого бизнеса, а также зачастую затягивают согласование документов.

Предпринимателей призывают обращаться в органы прокуратуры: «Надо знать свои права и смотреть, не допущены ли нарушения при проведении плановых и внеплановых проверок. В случае выявления нарушений – обращайтесь в прокуратуру или в суд», – заявил начальник отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей управления по надзору за исполнением федерального законодательства городской прокуратуры Павел Червяков.

Прокуратура уже давно в курсе сложившейся судебной практики в сфере субаренды ларьков и павильонов, заверил он. В прокуратуре, как и в арбитражном суде, пришли к мнению, что ни примерные типовые договоры, ни законодательство, регулирующее размещение НТО, прямо не запрещают предпринимателям сдавать принадлежащие им павильоны.

В прокуратуре на запрос «Санкт-Петербург.ру» о проведении проверки деятельности комитетов ответили, что подобные проверки проходят регулярно, однако в данный момент в этой схеме КИО и ККИ не фигурируют.

В случае, если права представителей бизнеса действительно нарушаются администрацией города, то предприниматели должны сообщать об этом в прокуратуру напрямую. С каждым из них будут работать лично, досконально изучая все обстоятельства дела, связанные с нарушением каким-либо комитетом их прав.